Перед тем как продать квартиру с материнским капиталом, надо собрать пакет бумаг, получить разрешительные справки из ПФР, органов попечительства. При соблюдении требований законодательства и оформлении долей на несовершеннолетних семья может улучшить условия проживания.
Возможно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал
По законам РФ нет ограничений на продажу жилья, приобретенного за счет средств маткапитала. Однако для сделки требуется соблюсти юридические правила, обеспечить детей необходимой площадью.
Финансовые операции с недвижимостью, оформленной с использованием господдержки, регулируются Федеральным законом № 256-ФЗ «О мерах поддержки семей с детьми», ГК РФ.
В статьях № 28, 36–37, 454–456 ГК РФ перечислены обязанности родителей перед младшими членами семьи до достижения ими совершеннолетия, правила и этапы сделок с жилой площадью ребенка и порядок выделения долей.
Уcлoвия продажи недвижимости, приобретенной за маткапитал
Квартира для сделки должна быть по документам во владении семьи (с равными долями у каждого).
Процедура реализации жилплощади отличается в зависимости от следующих нюансов:
- юридического статуса квартиры в многоэтажном доме или таунхаусе;
- числа членов семьи, возраста детей;
- характеристик помещения и т.д.
Если квартира полностью выкуплена
Для расширения площади разрешено продавать жилье, полностью выкупленное и зарегистрированное в Росреестре. В дополнение к основному пакету бумаг требуется согласие от несовершеннолетних или сотрудников органов опеки. Право владения частью площади в квартире требуется задокументировать на каждого представителя семьи.
После достижения детьми возраста 18 лет для операции по купле–продажи жилплощади необходимо письменное согласие, завизированное у нотариуса.
Оформление меньшей площади разрешено при кардинальном повышении уровня жизни. Финансовую операцию должны подтвердить органы опеки, сотрудники ПФР.
При разводе супругов доли в квартире, выделенные для детей, не изменятся. Любой человек, имеющий прописку и проживающий в помещении, имеет право на часть приобретаемой жилплощади.
Требования к жилью, оформляемому на приобретение:
- Недвижимость соответствует правилам комфортного проживания.
- Инфраструктура района подходит для проживания семьи с детьми.
- В новом месте есть парковые зоны, скверы, аллеи.
- Площадь квартиры соответствует прежней или расширена.
- Оценивается год сдачи дома в эксплуатацию. Жилье не имеет статуса аварийного.
- Здание размещается в микрорайоне, безопасном для жизни.
- По техническому состоянию, качеству ремонта помещение на хорошем уровне.
Исключением является замена квартиры на новую с уменьшенной площадью при потребности в дорогом лечении или восстановлении ребенка.
Если недвижимость в ипотеке
При реализации жилья, оформленного с кредитными средствами и материнским сертификатом, требуется получить справку-разрешение от органов опеки.
Процедура обязательна и после достижения детьми совершеннолетия. Сделку по расширению жилой площади согласуют также с представителями финансовой организации.
Существуют следующие схемы реализации ипотечной квартиры:
- часть денег, передаваемых покупателем, направляется на закрытие ипотеки;
- родители погашают кредит раньше срока, снимают ограничения с жилплощади и переоформляют недвижимость на нового собственника;
- обязательства по ипотеке переписываются на покупателя (данная схема проводится только с разрешения банка).
В пакете бумаг необходимо нотариальное обязательство, по которому родитель закрепляет за детьми долю в жилье, еще не реализованном после выплаты ипотеки. Оформить справки необходимо спустя полгода после снятия ограничений прав владения квартирой.
Если нужны деньги на постройку дома
Для продажи квартиры, оформленной с включением средств господдержки, строительства капитального жилого дома необходимо определить доли детей.
В строящемся здании несовершеннолетним не оформят часть площади. Родители могут рассчитать средства на каждого члена семьи, в т.ч. на детей.
После продажи деньги переводятся на банковские счета несовершеннолетних граждан.
Дополнительный вариант улучшения жилых условий – оформление долей на детей в доме или квартире родственника (тети, бабушки и т.д.). Площадь будет передана несовершеннолетним по соглашению о дарении, завизированному у нотариуса. После постройки частного дома требуется прописать несовершеннолетних в новом жилье.
Пошаговая инструкция по продаже квартиры
Этапы продажи жилой недвижимости:
- расчет и оформление долей на каждого представителя семьи (в т.ч. на детей);
- сбор пакета документов;
- согласование операции в ПФР и органах опеки, оформление и визирование справок;
- проведение финансовой сделки.
.jpg)
Выделение доли детям или материальная компенсация
По законодательству необходимо предоставить равнозначные части детям или оформить денежную компенсацию.
Способы оформления долей на несовершеннолетних:
- Регистрация равнозначной площади в новой квартире. Для выполнения условия проводится сделка по реализации на рынке недвижимости и приобретению нового дома. Требуется внести задаток, указать детей в договоре, отметить их доли. Подписывают предварительные соглашения на сделку, составляют шаблон справки для предъявления в государственные органы (отдел опеки и т.д.).
- Оформление детям доли жилплощади близкого родственника. Подписывают предварительное соглашение на продажу, готовят шаблон соглашения на дарение долей для утверждения в органах опеки. Операция по реализации старой недвижимости и приобретению новой должна пройти поэтапное согласование с представителями отделов попечительства.
После предварительного согласования органами опеки долю в жилплощади можно заменить денежной компенсацией, соответствующей стоимости проданной на дату сделки части.
Представителям госструктур требуется предъявить документ о рассчитанной цене детских долей. После одобрения замены на имя несовершеннолетних открывают счета в банке и вносят денежные средства.
Допускается регистрировать стандартный сберсчет или с накоплением процентов, чтобы после 18 лет ребенок воспользовался средствами.
До этого возраста старшие члены семьи могут распоряжаться размещенными деньгами в интересах несовершеннолетнего для покупки новой жилплощади. Все финансовые сделки с привлечением средств детей должны проверяться и согласовываться.
Подготовка необходимых документов
Для оформления сделки требуются следующие бумаги:
- Заявление от родителей, опекунов или иных законных представителей несовершеннолетних.
- При ведении сделки одним супругом – разрешение на продажу жилплощади, подтвержденное у нотариуса.
- Свидетельство о рождении и пacпopт ребенка (после 14 лет).
- Паспорта или другие справки для подтверждения личности представителей (родителей или официальных опекунов).
- Документы на жилую недвижимость – техпаспорт и кадастровый бланк, выписка из ЕГРК, свидетельство, подтверждающее право владения недвижимостью, и т.д.
- Правоустанавливающая документация на квартиру (договор обмена, купли–продажи, ДДУ, свидетельство о вступлении в наследство, передаче в дар, ДДУ).
- Подтверждение от банковской организации (на жилплощадь в ипотеку).
- Согласие супруга, детей от 18 лет на сделку (при наличии доли в реализуемом жилье).
- Страховка на жилплощадь (при наличии).
- Подтверждение от ПФР и сертификат об использовании мер господдержки.
- Предварительные соглашения с другими сторонами.
Пакет документов может дополняться другими бумагами в соответствии с нюансами сделки. Рекомендуется проконсультироваться у юриста. Пакет справок предоставляют в Многофункциональный центр и отдел опеки. Операции с долевой недвижимостью визируют у нотариуса.
Получение согласия органов опеки на продажу
Обмен или продажу недвижимости, собственниками которой являются дети, подтверждают представители службы опеки. Без справки сделку купли–продажи признают незаконной.
Требуется написать заявку и подготовить пакет бумаг. Заявление рассматривают 15 дней с даты направления. В представительстве выдают предварительное одобрение с подписью руководителя муниципальной структуры или отклоняют запрос.
Разрешение от ПФР
По законодательству родители обязаны оформить жилье в собственность на всех представителей семьи. При покупке в ипотеку доли выделяют после полной выплаты займа. Для проведения сделки требуется согласовать операцию в ПФР.
Cpoки пpoдaжи квартиры с материнским капиталом
Куплю–продажу разрешено проводить в любой момент после оформления жилья с помощью средств маткапитала. Однако сделка будет действительна после получения разрешения на реализацию имущества, оформленного на несовершеннолетних граждан. Справка действует 30 дней. Потом оформляют новое разрешение.
Необходимо ли уплачивать налог
За недвижимость, оформленную в собственность до 3 (при покупке до 2016 г.) или 5 лет (после 2016 г.) требуется платить налог. Согласно НК РФ, при владении квартирой больше 3 лет продавец не подает декларацию по форме 3-HДФЛ. Для соблюдения законности сделки рекомендуется проконсультироваться со специалистами по начислению налогов и юристами.
.jpg)
Расчет налога
Расчеты осуществляют с даты владения недвижимостью по выписке ЕГРН или свидетельству о государственной регистрации права Собственности. Исчисляют налоговые взносы в месяцах.
Покупатели недвижимости до 2016 г. могут использовать такие варианты расчета, как:
- продажная цена по документам об отчуждении минус 1 млн руб. налогового вычета на имущество;
- стоимость недвижимости по соглашению минус утвержденная цена покупки жилья.
Необходимо подать декларацию на налоговый вычет, обратиться в региональное представительство службы. Кадастровая цена жилья для имущества в сделках до 2016 г. не учитывается.
Возможные риски при продаже квартиры с материнским капиталом
Продавец рискует получить отказ в подтверждении правомочности сделки от госорганов (ПФР, представителей опеки). Продажа может быть оспорена через суд, поэтому необходимо проверять разрешительную документацию на объект.
Риски для покупателя заключаются в неправильном распределении частей имущества детям. При доказанном нарушении прав несовершеннолетних сделка будет аннулирована и недвижимость перейдет прежним владельцам, а деньги – возвращены покупателям.
https://youtube.com/watch?v=3WJ_unUhAq4
