Порядок действий при продаже земли сельхозназначения

Еще в 1991 г. в соответствии с Указом Президента РФ земельная собственность колхозов и совхозов перешла во владение их работников. Полученным наделом можно распоряжаться по своему усмотрению. Но не все осведомлены о том, как продать земельный пай.

Понятие земельного пая

Понятие «земельный пай» означает только количество земли, находящееся в собственности владельца. Это та доля коллективного имущества, которой владеет ее хозяин. Таким образом, пай – это не сам участок земли, а право владения им.

Размеры надела, его местоположение устанавливались на основании решения общего собрания дольщиков. Если согласие не было достигнуто, собственник имел право обратиться в суд.

Законодательными актами не установлено обязательное межевание. Однако официально закрепленное положение участка позволяет владельцу осуществлять свои права. Наделы, не зарегистрированные документально, признаются проблемными. Их нельзя продать, подарить. Затруднено использование природных ресурсов, расположенных на участке. Невозможно правильно определить величину налога за эксплуатацию земли.

В Российской Федерации право владения землей устанавливает Земельный кодекс. Невостребованный участок изымается у владельца в счет государства.

Особенности сделок с землей сельхозназначения

Территорией сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и рассчитанные на ведение агарного хозяйства. Распоряжение этими участками регулируется законом от 24.07.2002 №101-ФЗ.

Принадлежность земель к сельскохозяйственному фонду устанавливают органы местной исполнительной власти. Уточнить статус участков можно, воспользовавшись

Публичной кадастровой картой, расположенной на сайте Росреестра.

Сельскохозяйственные земли являются ресурсом государства, играющим важную роль в экономике аграрного сектора нашей страны. Поэтому их можно использовать только по прямому назначению. На этих участках разрешено выращивать сельскохозяйственные культуры, разводить скот и рыбу, создавать защитные лесные насаждения, проводить научно-исследовательские и учебные работы в областях растениеводства и животноводства.

В отношении этих земель применяется особый порядок совершения сделок.

Кому разрешено продавать свой пай

Реализовать земельную собственность может любой гражданин Российской Федерации. Иностранцы и юридические лица, в уставном капитале которых более 50% принадлежит зарубежным компаниям, такого права не имеют. Исключение составляют участники программы переселения соотечественников из других стран по правилам, установленным законом от 22.04.2016 №119-ФЗ.

Лица, которые могут купить

При продаже земли, предназначенной для агропромышленного производства, преимущественным правом покупки обладают органы государственной власти. Владелец участка обязан уведомить местный муниципалитет.

В соответствии со ст. 8 закона №101 от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если исполнительный орган откажется от покупки надела или не ответит в течение 30 дней, пай можно продать другим лицам по цене не ниже заявленной. Если в результате сделки стоимость участка изменится, нужно повторно уведомить органы государственной власти.

Единственное ограничение – покупатель должен быть гражданином РФ.

Определение стоимости: критерии оценки

После закрепления границ участка его стоимость определяется по рыночной цене.

При этом учитываются:

1. Уровень развития и климат региона.
2. Категория земель. Наделы сельскохозяйственного назначения продать сложнее, поскольку их можно использовать только для ведения аграрной деятельности.
3. Плодородность почвы.
4. Близость к населенным пунктам с развитой инфраструктурой.
5. Наличие автомобильных дорог.
6. Размер участка.

Даже в одном и том же регионе цена пая может намного отличаться. Поэтому лучше пригласить эксперта из юридической организации для оценки стоимости надела.

Собственник, заключая сделку, имеет право устанавливать цену как всего участка, так и каждой его сотки по отдельности и вносить эти сведения в договор купли-продажи.

Правила продажи: пошаговая инструкция

Продать пай без установленных границ можно только другому дольщику, фермеру или аграрной организации. В остальных случаях нужно провести межевание участка и собрать требуемые документы.

Для продажи надела, находящегося в коллективном пользовании, необходимо получить согласие всех остальных собственников земли.

Договор подписывает представитель общего собрания, уполномоченный совершать сделки от имени владельцев.

Перечень необходимых документов

Для продажи участка понадобятся следующие документы:

• паспорт;
• документы, удостоверяющие право собственности на участок, либо выписка из ЕГРН;
• протокол собрания пайщиков, который подтверждает их согласие на продажу и уведомление всех собственников;
• согласие супруга(-и) на продажу земельного надела;
• справка, которая подтверждает отсутствие задолженности по налогам;
• квитанция об уплате пошлины.

Порядок действий

В первую очередь нужно выбрать место в пределах коллективной собственности, в которой выделен пай.

Затем выполнить ряд действий:

1. Пригласить кадастрового инженера для размежевания, т.е. установления границ, и официальной регистрации земельного надела. Контуром участка считаются условные линии, обособляющие его от другой земли. Их устанавливает кадастровый инженер, которому предоставлено это право. Перечень специалистов и все сведения о них находятся на сайте Росреестра. Данные о местоположении участка, площади, стоимости и его владельцах вносится в ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости.
2. Сообщить местным властям о решении продать участок и заручиться их согласием, т.к. муниципалитет имеет право приоритетной покупки земель.
3. Оповестить всех остальных членов коллективной собственности, направив им уведомление о желании продать выделенный участок.
4. Решить вопрос о продаже земельного надела на общем собрании дольщиков, получив протокол о согласии всех остальных владельцев. Кроме того, необходимо нотариально заверенное одобрение супруги(-а).
5. Документально оформить сделку.

Чтобы выполнить размежевание, нужно оставить заявку на странице саморегулируемой организации (СРО), выбрав ее на портале Росреестра. Можно также позвонить по номеру, указанному на официальном сайте компании, и договориться о бесплатной консультации. Специалисты организации оценят условия проведения работ, существующую ситуацию и ответят на вопросы.

Владелец участка заключает договор с инженером компании по геодезическим работам.

Тот может самостоятельно поставить земельный надел на учет при наличии нотариально подтвержденной доверенности.

Если число дольщиков коллективной собственности на землю не превышает 5 человек, для реализации участка достаточно получить нотариально заверенное согласие каждого из них. При продаже сельскохозяйственных земель фермеру, аграрной организации или другому участнику долевой собственности уведомлять всех дольщиков не нужно.

Действия в случае отказа уполномоченных органов в продаже

В оформлении сделки по продаже земельного пая отказывают в следующих случаях:

1. Заведено дело о банкротстве владельца собственности.
2. Один из дольщиков или супруг не согласен.
3. Не все бумаги предоставлены в органы исполнительной власти или в Росреестр.
4. Неправильно оформлены документы.

Если владелец по какой-то причине не может продать свой пай, нужно произвести межевание и выделить участок из коллективной собственности в рамках принадлежащей ему доли.

Иногда у хозяина нет средств на проведение разграничения. В этом случае продавец может договориться с покупателем о выполнении межевания за его счет.

Можно ли продать земельный пай, который находится в аренде

Объектом купли-продажи может быть только принадлежащая хозяину собственность. Но на основании ст. 10 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 арендатор вправе приобрести выделенный участок. После проведения межевания и оформления надела в личное владение его можно продать.

Кроме того, в договоре может быть предусмотрено, что земля передается в собственность арендатора по истечении срока действия документа при условии внесения покупателем стоимости участка.

Права и обязанности арендатора можно передать другому лицу. Оповещать об этом остальных дольщиков не нужно, достаточно уведомить об этом арендодателя.

Дополнительные рекомендации

Процедура продажи земельного пая занимает длительное время. Только на получение решения местной администрации законом отведено 30 дней. Еще месяц уйдет на сбор нужных бумаг и проведение общего собрания дольщиков. Но больше всего времени занимает процесс межевания.

После направления в исполнительный орган власти сообщения дольщиков о желании продать надел местная администрация отправляет запрос о статусе земельной собственности в информационный отдел Росреестра. Чтобы ускорить процесс продажи, можно самому получить выписку из ЕГРН. Владельцам свидетельств о принадлежности пая старого образца нужно предварительно обратиться в МФЦ или Росреестр для подтверждения права владения наделом.

Перед покупкой пая или уже оформленного участка нужно проверить юридическую чистоту сделки, т.е. отсутствие рисков. С суммы, полученной в результате продажи пая, перечисляют налог.