Возможно ли найти покупателя на кредитную недвижимость и продать квартиру в ипотеке

Покупка квартиры в кредит становится единственной причиной решения жилищной проблемы. Со временем возникают ситуации, при которых требуется расширение площади или срочное избавление от финансовой нагрузки. Поэтому нужно знать, как продать квартиру в ипотеке и не потерять большую часть вложенных денег. В первую очередь, следует ознакомиться с законодательной базой.

Возможность продажи ипотечной квартиры

Совершение такой сделки возможно.

Сложности возникают практически на всех этапах:

• при получении согласия от банка;
• в период поиска покупателей;
• при переоформлении документов.

Причины для продажи

Необходимость отчуждения ипотечного имущества возникает при:

1. Невозможности погашения кредита. Владелец квартиры может потерять работу или дополнительный источник дохода. Ежемесячное внесение крупных взносов по ипотеке в этом случае становится обременительным.
2. Желание расширить жилую площадь. Снижение процентной ставки по ипотеке дает людям больше возможностей для покупки новых квартир.
3. Бытовые или семейные обстоятельства. Квартиры продают в случае расторжения брака, возникновения проблем с соседями. У жилья могут обнаружиться недостатки, не связанные с его состоянием: сложность проезда к месту работы из дома, постройка крупного и шумного объекта по соседству.

Права владельца на кредитную недвижимость

Банки выдают крупные займы под залог покупаемого жилья. Такая ситуация называется обременением имущества.

После покупки оформляется закладная, которая находится в банке до полного погашения займа. Порядок и последствия такой процедуры прописываются в ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому акту, заемщик может использовать имущество по назначению: жить в квартире, регистрироваться по месту жительства, сдавать в аренду.

Ограничения накладываются на возможность распоряжения недвижимостью. Согласно ст. 37 ФЗ №102, продажа квартиры допускается, однако для этого требуется согласие залогодателя. Значит, перед оформлением сделки придется обращаться в банк. Если этого не сделать, договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Имущество в этом случае переходит банку. Об этом сообщается в ст. 301 ГК РФ.

Где искать покупателя

Сделка сопряжена с некоторыми рисками, поэтому желающих приобрести ипотечную квартиру не так много. Чаще всего такое жилье покупают:

1. Риелторы. Цена квартиры с обременением бывает на 20–30% ниже рыночной. На этом зарабатывают риелторы, знающие юридические нюансы подобных сделок. Они готовы платить вперед и рисковать. Риелторы первыми реагируют на объявление о продаже ипотечной квартиры.
2. Покупатели, имеющие недостаточно денег для покупки требуемого жилья. Человек может рискнуть и приобрести квартиру с обременением. Таким покупателям часто помогают риелторы.
3. Имеющие цель купить указанную квартиру люди. Например, жилье имеет лучшую планировку, а все другие помещения в доме заняты.

Основные способы

Продать квартиру путем заключения стандартной сделки нельзя.

Существуют такие варианты продажи находящегося в залоге имущества:

• досрочное погашение кредита;
• закрытие кредита во время сделки;
• передача финансовых обязательств новому владельцу жилья;
• продажа залоговой квартиры банком.

Досрочное погашение ипотеки

Это самый простой для понимания, но сложный в исполнении способ. Найти покупателя будет проблематично, поскольку у него на руках должна быть вся сумма. Продавец берет задаток, который направляет на погашение оставшейся суммы долга. Банк снимает обременение, после чего проводится стандартная сделка купли-продажи. Преимуществами считаются:

• быстрая продажа (время ограничено только сроками выполнения необходимых процедур);
• понятность сделки всем ее сторонам;
• независимость продавца от решения банка.

Это самый рискованный способ продажи, что считается главным недостатком. После передачи задатка продавец может прекратить взаимодействие с покупателем.

Суд будет на стороне покупателя, однако на вынесение решения уйдет несколько месяцев. Метод используется редко, чаще всего при работе со строящимся жильем.

Продажа недвижимости вместе с кредитными обязательствами

Такая схема применяется, если покупатель имеет часть суммы. Вместе с жильем ему переходят кредитные обязательства прежнего владельца. Иногда условия ипотеки меняются.

Продавцу такой способ помогает максимально выгодно завершить сделку. Покупатель получает более удобные, чем при классической ипотеке, условия. Заявка подается в привычном порядке. После одобрения суммы в качестве покупаемого объекта выбирается залоговая недвижимость. Если ипотека берется в том же банке, допускается простое переоформление закладной.

Когда новый заем выдается другим учреждением, рассматривается вариант перекредитования. Покупателем жилья становится банк. Кредитное учреждение самостоятельно перерегистрирует закладную в Росреестре. Преимущества:

• минимальный риск (в сделке участвует банк, поэтому вероятность обмана практически отсутствует);
• возможность покупки квартиры по низкой цене.

Недостатком способа считается сложность исполнения. Нужно не только найти согласного на такую сделку покупателя, но и получить разрешение банка.

Чаще всего подобные операции выполняются через аккредитованные финансовым учреждением агентства недвижимости. Услуги достаточно дорогие.

Продажа с погашением долга при проведении сделки

Банк в этом случае становится получателем задатка. Сделка ведется продавцом. Особенностью становится необходимость использования 2 депозитарных ячеек. Способ считается самым безопасным. Покупатель может быть уверенным, что не потеряет деньги в случае непредвиденных обстоятельств. Продавец будет знать, что вероятность срыва сделки минимальна. Банк получает остаток долга по ипотеке, становится гарантом сделки. Недостатком считается полный контроль со стороны кредитного учреждения. Оно устанавливает все даты и сроки.

Продажа ипотечного жилья банком

Вариант используется тогда, когда ипотека становится проблемной: заемщик сообщает банку о невозможности исполнения финансовых обязательств, возникают просрочки. Обязательным считается получение согласия от кредитного учреждения и должника. Сделка безопасна для всех сторон. Жилье продается с торгов через специализированные интернет-площадки.

Недостатком считается существенное снижение стоимости продаваемой квартиры. Иногда выручаемая сумма равна остатку долга по ипотеке.

Перечень необходимых документов

При каждом варианте продажи готовится свой пакет бумаг. Полный список включает:

• паспорта всех собственников продаваемого объекта;
• выписку из ЕГРН (она подтверждает факт владения, отсутствие обременений);
• технический паспорт недвижимости (если документа нет, его нужно заказать через МФЦ или БТИ);
• выписку по форме №9 (на момент сделки в ней не должно значиться ни одной фамилии);
• справку об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги;
• разрешение на продажу из органов опеки (при наличии несовершеннолетних собственников);
• нотариальное согласие второго супруга (даже если брак расторгнут);
• акт оценки квартиры (нужно сотрудничать с аккредитованной банком фирмой).

Этапы действий

Особенностью продажи ипотечной недвижимости является необходимость получения согласия банка. Остальные этапы мало отличаются от таковых при стандартной процедуре отчуждения имущества.

Получение согласия на продажу от банка

Кредитное учреждение выдает не разрешение на сделку, а справку об отсутствии долга. Часть вырученных при продаже денег направляется на погашение ипотеки. Оставшуюся сумму забирает продавец. Не все банки соглашаются на сделку.

Кроме того, они могут выписывать некорректные справки. Поэтому на этом этапе может понадобиться помощь опытного юриста.

Регистрация сделки купли-продажи

На этом этапе происходит следующее:

1. Покупатель передает продавцу небольшую сумму в виде задатка. Стороны подписывают предварительный договор.
2. Продавец подает заявку на досрочное погашение кредита, получает справку об остатке долга.
3. Составляется проект договора купли-продажи, который передается банку. На основе полученного документа кредитное учреждение составляет окончательное соглашение.
4. В день сделки стороны посещают банк: покупатель кладет деньги в ячейку или зачисляет на специальный счет. Сумма делится на 2 части. Одна направляется на погашение ипотеки, другая – передается продавцу. Деньги стороны договора получают после завершения сделки.
5. Участники подписывают документы, передают их для регистрации в МФЦ. Через указанный сотрудником организации срок договоры возвращаются с пометкой. Зарегистрированные документы передаются в банк. Кредитное учреждение и продавец забирают свои части денег из ячеек.

Действия, если банк не дает согласия на продажу

В этом случае доступен единственный способ отчуждения имущества – с погашением задолженности перед сделкой. Для начала подписывают предварительный договор, в котором указывают:

• наличие обременения, сроки его снятия продавцом;
• сумму задатка, равную долгу по ипотечному кредиту;
• срок, в течение которого сделка должна завершиться (достаточно 1–2 месяцев).

Налоги и вычеты

Налоговое регулирование то же, что и при продаже купленного за собственные деньги жилья. Если квартира находилась в собственности более 5 лет, ничего платить не нужно. Когда жилье куплено менее 5 лет назад, придется платить налог. Он составляет 13% от разницы между ценами при покупке и продаже. Возможно однократное получение вычета в размере 1 млн руб. Сделка контролируется банком, поэтому уклониться от налогов путем указания меньшей суммы в договоре не получится.

Возможные риски

Существует вероятность срыва сделки или потери денег, поэтому на всех этапах нужно быть крайне внимательным.

Для покупателей

Если продавец не получил разрешение банка, сделку могут признать недействительной. Кроме того, прежний владелец жилья может исчезнуть после получения задатка. Не всегда человек идет на такой шаг сознательно. Сделка может сорваться из-за проблем при оформлении документов, форс-мажорных обстоятельств: тяжелого заболевания, гибели. Возврат денег будет затруднительным.

Для продавца

Эта сторона сделки почти ничем не рискует. Залоговое право регистрируется в Росреестре, значит, собственника никто не сможет лишить квартиры до снятия ограничения и завершения сделки.

Полезные советы и общие рекомендации

Лучшим вариантом считается продажа квартиры с предварительным погашением ипотеки. Так продавец теряет меньше денег. Во всех случаях проблему нужно начинать решать сразу после ее возникновения. Заемщику, который понял, что больше не может выплачивать кредит, нужно сообщить об этом банку. Подготовка к сделке занимает от 1 до 4 месяцев. Сбор документов можно доверить опытному риелтору, желательно искать специалиста через знакомых.