В какую недвижимость лучше инвестировать

Применяют разные способы инвестирования в покупку имущества, помогающие зарабатывать. Чтобы выйти на высокий доход, нужно знать, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги, как это правильно делать. Перед началом работы изучают особенности инвестирования, советы экспертов.

Цели инвестирования в недвижимость

На первом этапе решают, для чего будет использоваться выбранный объект. Чаще всего квартиры и дома приобретают для:

• сохранения денежных накоплений в сложной экономической обстановке;
• получения прибыли от аренды, перепродажи.

Поставив цель, будущий инвестор может начинать работу. От предназначения покупки зависит выбор стратегии инвестирования, длительность вложения, окупаемость, прибыльность и рискованность проекта. Доходным бизнесом такое дело становится не всегда. Добиться успеха удается инвесторам, ставящим перед собой четкие цели и задачи. Нужно убедиться, что:

• человек уверен в своих силах и намерениях;
• имеется достаточный стартовый капитал (нельзя использовать заемные деньги или средства, необходимые для удовлетворения жизненных потребностей);
• у инвестора есть время для изучения всех тонкостей выбранного способа инвестирования.

Состояние рынка недвижимости

Эта отрасль, несмотря на кризис, остается стабильной. Новые возможности открываются людям, вкладывающим деньги в апартаменты. Риск такого инвестирования снизился благодаря поправкам в ФЗ «О долевом строительстве». Остается выгодной и покупка квартир для дальнейшей сдачи в аренду. Это объясняется стабильным ростом арендной платы. В прошлом году в Москве он составил 19%. Перед инвестированием нужно изучить мнения экспертов, анализирующих рынок недвижимости, составляющих списки наиболее выгодных предложений.

Преимущества: почему стоит вкладываться

К положительным сторонам покупки недвижимости относятся:

• стабильное получение дохода в течение длительного периода, например, от сдачи объекта недвижимости в аренду (прибыль можно извлекать в течение десятков лет);
• доступность вложений (это преимущество считается относительным, ведь приобрести квартиру или дом в некоторых городах сложно);
• повышенная ликвидность покупаемого имущества (при соблюдении некоторых условий);
• широкий ассортимент способов инвестирования.

Какие могут быть недостатки

При покупке квартир у застройщиков инвестор может столкнуться с затруднениями, связанными с банкротством компании, задержкой сдачи дома, обманом покупателя.

Мыльный пузырь

Так называют ситуацию, при которой цены на недвижимость быстро увеличиваются и столь же стремительно падают. Стоимость акций снижается примерно каждые 15 лет. Такой период длится около 2 лет и приводит к потере 4% прибыли. «Мыльные пузыри» на рынке недвижимости считаются более опасными. Их продолжительность примерно в 2 раза больше. Инвесторы теряют часть вложенных денег.

Банкротство застройщика

Квартиры в строящихся домах продаются по договору долевого строительства. Иногда покупатель думает, что просчитал все возможные риски, нашел лучший вариант. Однако все забывают о возможном банкротстве компании. Оно возникает при недостаточности у компании денег, необходимых для выплаты долгов. Предприятие признается банкротом по решению арбитражного суда. Пока длится процесс, дольщик теряет 2-3 года. Столько же времени новому застройщику требуется для сдачи дома в эксплуатацию. Прибыльность инвестирования в этом случае снижается.

Несоблюдение сроков сдачи

В договоре долевого строительства должны указываться: предполагаемая дата введения здания в эксплуатацию, полное описание объекта, порядок передачи денег и квартиры. Если документ не содержит этих пунктов, дольщик может столкнуться с превращением дома в долгострой. Никаких обязательств на застройщика при этом не накладывается. Инвестор недополучает часть прибыли.

Форс-мажорные обстоятельства

Непредвиденные обстоятельства могут существенно снизить стоимость квартиры или арендную плату. Такими факторами считаются: строительство экологически опасных объектов, прокладку шумных автомагистралей, ликвидацию важных объектов инфраструктуры. При продаже недвижимости инвестор не только не получает прибыль, но и теряет часть вложенных денег.

В какую недвижимость выгоднее всего вкладываться

Лучше всего покупать квартиры и дома в крупных населенных пунктах. Особенно это касается жилых объектов. Однако и в маленьком городе можно найти интересный метод инвестирования. Для извлечения максимальной прибыли анализируют все имеющиеся способы, выбирают подходящий.

Жилые квартиры

Способ подойдет частному инвестору. Он характеризуется минимальным риском. При покупке квартиры учитывают:

• расположение объекта (престижность района, экологическую обстановку, удаленность от центра города);
• планировку (количество и площадь комнат, наличие балкона, вид санузла: раздельный или совмещенный);
• состояние (наличие ремонта);
• инфраструктуру (удаленность школ, детских садов, поликлиник, транспортной развязки, магазинов).

Покупатели и арендаторы могут обращать внимание и на такие мелочи, как:

• этаж;
• вид из окна;
• проживающий во дворе контингент;
• соседей.

Выгоднее искать квартиру или дом самостоятельно. Однако нужно проверять подлинность документов, отсутствие обременений.

Коммерческая недвижимость

Этот способ подойдет опытному инвестору. Покупают как маленькие офисные помещения, так и большие торговые или складские площади, цеха. Такие объекты востребованы предпринимателями. Они арендуют помещения для ведения деятельности, регулярно вносят плату. После покупки коммерческой недвижимости инвестор будет получать стабильный пассивный доход. Прибыль не зависит от затрачиваемого на работу времени. Недостатком способа считается необходимость наличия большого стартового капитала.

Земельные участки

Для покупки такого объекта требуется меньшая сумма, чем для приобретения жилой или коммерческой недвижимости. К преимуществам инвестирования в земельные участки относятся:

• минимальная вероятность потери действий в результате мошеннических действий продавца;
• отсутствие платы за коммунальные услуги;
• простота оформления договора купли-продажи;
• отсутствие дополнительных вложений;
• умеренные налоги;
• возможность покупки без помощи риелтора.

Земельные участки классифицируют по назначению. Используемые для жилого строительства объекты подходят для краткосрочного инвестирования. На большой срок можно вложить деньги в участки промышленного и хозяйственного назначения. Способ инвестирования имеет недостатки. Государство ужесточило контроль применения земель по назначению. Также планируется увеличение налогов на такое имущество.

Загородные дома

Покупка загородной недвижимости для перепродажи — прибыльный способ инвестирования. Особенно это касается крупных городов, жители которых желают переехать в экологически чистые районы. Существует несколько способов инвестирования в частные дома:

• покупка здания на стадии строительства;
• приобретение готовых коттеджей;
• покупка участков с последующим строительством домов.

Прибыльность инвестирования в загородную недвижимость со временем растет. Однако при выборе дома учитывают местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций. Имеют значение и другие факторы, необходимые для нормального проживания.

Объекты в процессе стройки

Самым выгодным методом инвестирования считается покупка квартир на стадии котлована. Несмотря на высокие риски, прибыльность проекта может составлять 50%. Объект на этапе строительства стоит намного дешевле, чем после сдачи. Риски зависят от надежности компании-застройщика. При сотрудничестве с сомнительными фирмами возможны:

• сдача объекта с опозданием;
• заморозка стройки;
• снос незаконно возводимых строений.

Поэтому перед инвестированием нужно тщательно проверить застройщика. Обращают внимание на:

• время ведения деятельности;
• число сданных в эксплуатацию домов;
• наличие замороженных объектов в прошлом, причины остановки строительства.

Производственные площади

Метод сопряжен с высокими рисками. Спрос на аренду таких объектов меняется в зависимости от нескольких факторов. Вкладывая деньги в промышленные помещения, инвестор должен понимать, на каких арендаторов рассчитаны такие объекты. Также учитывают необходимость уплаты налогов, обязательных взносов. Без составления грамотного бизнес-плана покупать складские помещения не стоит. Инвестор может потерять все вложенные деньги.

Что еще можно попробовать

Менее популярными способами считаются покупка парковочных мест, вложение денег в фонды недвижимости, приобретение объектов за границей.

Парковки

Такой метод инвестирования выгоден в крупных городах. В парковку вкладывается небольшая сумма. Машиноместа всегда востребованы водителями, поэтому спрос на их аренду увеличивается. Штрафы за парковку в неположенных местах растут, автомобили оказываются на специальной стоянке. Это делает аренду парковок еще более прибыльным делом. Однако точно рассчитать доход в этом случае невозможно, статистика по такому способу инвестирования не ведется.

Фонды недвижимости

В этом случае покупаются паи общества, вкладывающего деньги в недвижимость. К положительным сторонам способа относятся следующие особенности:

• недвижимость не переходит в собственность инвестора, поэтому платить налоги не нужно;
• вложениями занимаются специалисты с наработанной базой для инвестирования;
• метод характеризуется высокой диверсификацией.

Эти преимущества позволяют вкладчикам быть уверенными в прибыльности дела.

Зарубежная недвижимость

Покупка квартир и домов, находящихся в других странах, приносит прибыль, помогает сохранить капитал. Жилая недвижимость редко дешевеет, независимо от местонахождения. Кроме того, квартиру можно использовать для будущего переезда. Эксперты считают инвестиции в иностранную недвижимость имеющим перспективы вариантом.

Как заработать на недвижимости

Получать прибыль можно не только от сдачи в аренду, но и от перепродажи по более высокой цене. Существуют и менее популярные способы заработка на недвижимости.

Сдача жилья в аренду

Это самый популярный способ получения прибыли. Сдать квартиру несложно, желающих всегда много. Зарабатывать можно и на объектах небольшой площади, например отдельных комнатах. Жилье сдается посуточно или на длительный срок. Первый способ считается более сложным. Владельцу квартиры приходится постоянно искать арендаторов, заниматься уборкой. Во втором случае достаточно однократно подписать договор, ежемесячно получать плату. К недостаткам метода относятся:

• невысокая прибыль;
• невыгодность покупки недвижимости в ипотеку (арендной платы часто не хватает для внесения ежемесячного платежа).

Эти недостатки не имеют значения при получении квартиры в наследство. Приобретаемая за собственные средства недвижимость окупается долго.

Приобретение строящегося объекта для продажи после сдачи в эксплуатацию

В таком случае квартиру покупают на начальных этапах строительства, например:

• на стадии котлована;
• после закладки фундамента;
• при наличии нижних этажей.

Чем раньше приобретается недвижимость, тем больше прибыли она приносит. При покупке на стадии котлована доход достигает 40%. Однако квартиру придется приобретать за 1,5-2 года до завершения строительства. Вкладчик рискует столкнуться с недостроем и остаться без недвижимости. Более безопасным методом считается приобретение на поздних этапах строительства.

Коллективные инвестиции

Такой способ реализуют с помощью специальных компаний, работа которых направлена на вложение денег в ликвидные объекты. Инвестиции осуществляются по принципу коллективной собственности в разных долях, соответствующих сумме вложений. Если человек вкладывает более 2 млн руб., доходность дела составляет 11%. Инвесторам регулярно предоставляются отчеты о полученной прибыли и других факторах, относящихся к управлению имуществом. Согласно договору, компания гарантирует сохранность вложенных денег.

Перепродажа объектов

Помимо покупки на этапе строительства, возможны такие варианты:

1. Приобретение квартир в плохом состоянии, последующее выполнение ремонта. Покупка объекта, ранее принадлежавшего пенсионерам или асоциальным личностям, считается хорошим способом вложения денег. В зависимости от качества сделанного ремонта, продать жилье можно по средней или более высокой цене. Недостатком считается необходимость вложения денег в улучшение состояния объекта.
2. Покупка залогового объекта. Если человек, взявший ипотеку, отказывается от внесения платежей, банк изымает квартиру и выставляет ее на торги. Стоимость жилья бывает ниже рыночных цен, чем объясняется прибыльность перепродажи. Недостатками считают сложность покупки, длительность поиска нужной квартиры, необходимость постоянного отслеживания объявлений, приобретение только за наличные.

Дополнительные стратегии

Стоит рассмотреть и такие способы:

1. Перепродажу земельного участка. Нужно купить объект по низкой цене, дождаться его подорожания. Вложение дополнительных денег для содержания земель не требуется. На участке можно построить дом для последующей продажи или сдачи в аренду.
2. Покупку квартиры для открытия хостела — недорогой гостиницы. Обязательным считается наличие ремонта и удобств. В квартиру можно одновременно заселять 10-12 человек. Преимуществом способа является высокая доходность (при постоянном потоке клиентов). Недостатками считаются необходимость вложения денег в ремонт, возможность возникновения конфликтов с соседями, расходы на рекламу.
3. Покупку гаража с дальнейшей сдачей в аренду. Метод подходит для инвесторов, не располагающих большими суммами. Преимуществом считается невысокий порог вхождения. Для покупки машиноместа или гаража в некоторых регионах требуется не более 300 тыс. руб. Однако прибыль от сдачи объекта в аренду невысока.
4. Покупку загородного дома для сдачи в аренду. В этом случае инвестор практически всегда получает стабильную прибыль. Коттеджи сдаются как посуточно, так и на длительный срок. Дом должен располагаться недалеко от города и крупных транспортных развязок. Иногда хозяева сдают только часть коттеджа, на оставшейся половине проживают сами.

Первые шаги

Инвестировать в недвижимость нужно поэтапно и осторожно. Продуманная стратегия минимизирует риски, увеличивает прибыльность дела.

Финансовые возможности инвестора

Этот фактор играет важную роль при выборе объекта. Нужно трезво оценивать свое материальное положение. Учитывают только свободные средства, а не все имеющиеся деньги. Финансов должно хватать для удовлетворения повседневных потребностей. При наличии небольшой суммы стоит ограничиться покупкой строящегося объекта или земельного участка. Возможно кредитование или привлечение партнеров для коллективных инвестиций.

Изучение рынка

После выбора направления и подходящего объекта для вложения средств приступают к анализу предложений. К изучению рынка относятся ответственно. От выбора недвижимости зависит не только доходность дела, но и сохранность вложенных денег. Иногда анализ рынка занимает несколько месяцев. Важно и наличие соответствующих навыков. Полное и тщательное изучение рынка помогает получить хорошую прибыль на инвестировании в недвижимость.

Выбор подходящего объекта

Поиск квартиры или дома — ответственный этап. Часть инвесторов приобретает элитную недвижимость. При высокой стоимости такие объекты обладают повышенной ликвидностью. В крупных городах элитные квартиры приносят большую прибыль. При покупке на этапе строительства оценивают репутацию застройщика, процесс возведения здания. Стоимость квартиры увеличивается по мере появления каждого нового этажа. Менее выгодна покупка вторичного жилья, привлечение заемных денег в этом случае возможно не всегда. Перепродажа готовой квартиры менее выгодна.

Переговоры и документация

Важно правильно выполнить процедуру регистрации выбранного объекта. При отсутствии опыта изучать документацию нужно совместно с юристом или риелтором. Специалисты помогут проверить чистоту сделки, провести куплю-продажу с учетом законодательных норм. Нужно заранее ознакомиться с налоговыми нюансами.

Покупка объекта недвижимости

Оформление сделки не вызывает затруднений. Достаточно собрать все необходимые документы, составить договор купли-продажи, зарегистрировать его. После получения нового свидетельства о праве собственности можно приступать к извлечению прибыли.

Что делать при малом капитале

Необязательно отказываться от инвестирования при отсутствии большого стартового капитала. При правильном подходе начать работу можно с минимальным количеством денег. Решить проблему помогают взятие кредита, привлечение партнеров.

Заемные средства

Это самый простой и распространенный способ. Недостающую сумму берут в кредит. Большинство банков выдает ипотечные займы с небольшой ставкой. За пользование ссудой взимаются проценты. Прибыль от вложения денег должна перекрывать переплату по кредиту. Получать займы рекомендуется в надежных банках, предлагающих самые выгодные условия. Чтобы использовать заемные средства, берут деньги в долг у родственников или друзей. Хорошие условия рассрочки предлагают и некоторые застройщики.

Привлечение соинвесторов

Объединение капиталов помогает инвестировать небольшие суммы. Несколько инвесторов вкладывается в один объект. Для привлечения компаньонов требуется наличие продуманной стратегии и механизма извлечения прибыли. Также нужно уметь убеждать потенциальных партнеров.

Выбор стратегии

Правильно продуманные способы вложения денег помогают извлекать максимальную прибыль. При отсутствии опыта при разработке стратегии или бизнес-плана пользуются услугами экспертов. Для обмена знаниями вступают в клубы инвесторов. Их посещают как новички, так и эксперты. В клубах проводятся семинары и обучающие курсы, где рассматриваются основные особенности инвестирования. Часть времени уделяется вопросам вложения денег в недвижимость. Рассматриваются такие моменты:

• стратегии инвестирования;
• способы вложения небольших сумм;
• особенности инвестирования в разные объекты;
• аренда и субаренда.

Отсутствие достаточной для покупки квартиры или дома суммы не препятствует началу работы. При наличии четкой цели средства можно найти всегда.

Когда лучше инвестировать

Точного ответа на этот вопрос нет. Активность на рынке недвижимости снижается в период праздников, летних отпусков. В это время можно найти более дешевые квартиры и дома. Однако на цену влияют и некоторые другие факторы: экономическая обстановка в стране, спрос в том или ином регионе. Узнать, в какие периоды инвестирование будет максимально выгодным, невозможно. Цены снижаются с ноября по март. Однако и в другие месяцы можно найти недорогую недвижимость.

Сроки окупаемости

Параметр зависит от разных факторов. Перепродажа без необходимости уплаты налогов будет возможна только через 5 лет после покупки. При сдаче в аренду недвижимость окупается через 7-10 лет.

Формула Шиллера

Этот инструмент помогает оценить выгодность покупки. Формула проста и понятна даже новичку. С ее помощью вычисляют соотношение стоимости недвижимости и годовой арендной платы. Для получения достоверных значений нужно изучать много информации, однако это поможет избежать потери денег. Пример расчета по методу Шиллера: стоимость жилья составляет 30 тыс. долларов, арендная плата — 200 долларов в месяц, 2400 — в год. Соотношение равно 12,5. Число лежит в диапазоне адекватной оценки объекта, составляющем 10…15.

Если в результате расчетов получается значение менее 10, недвижимость недооценена и считается выгодной для инвестирования. Соотношения более 15 свидетельствует о бесполезности покупки. Результаты не считаются точными, поскольку не учитываются инфляция, конкуренция, спрос.

Дополнительная литература

Перед инвестированием денег в недвижимость нужно прочитать книги, написанные людьми, занимающиеся этим видом бизнеса. Они делятся своим опытом, который понадобится на каждом этапе работы. В первую очередь, покупают книги Р. Кийосаки и Э. Тайсона. Среди отечественных авторов лучше выбирать А. Дурнева.