Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей. Российским инвесторам доступен такой инструмент, как ETF, направляющие средства в возведение и обслуживание жилых и коммерческих объектов в разных странах мира. Одним из крупнейших таких фондов является iShares Global REIT ETF.
Что такое iShares Global REIT ETF
Global REIT — это биржевой фонд акций, который управляется инвестиционной компанией BlackRock. ETF сформирован в 2014 г.
В какие акции инвестируются средства
Средства инвестфонда вкладываются в акции американских (66,05%), японских (9,08%), британских (5,44%), австралийских, канадских, сингапурских (менее 5% на каждый рынок) и других компаний. Рынок недвижимости быстро реагирует на изменения законодательства на национальном уровне (например, повышение налоговой ставки). Географическая диверсификация позволяет минимизировать этот риск.
В фонд входят акции девелоперских и риелторских компаний, REIT (трасты недвижимости).
Внутриотраслевая диверсификация:
- площади для розничной торговли — 18,49%;
- промышленная недвижимость — 16,18%;
- жилой фонд — 15,49%;
- офисы — 12,88%;
- специализированная недвижимость — 11,88%;
- недвижимость для объектов здравоохранения — 9,47%;
- отели и курорты — 3,43%;
- валютные активы — 0,6%.
Еще 11,57% — доля компаний с диверсифицированным профилем (например, Sun Communities REIT Inc. инвестирует в промышленные и жилые комплексы, курорты для отдыха, пристани для яхт), 0,6% ETF составляют валютные активы.
Всего в REET входят акции 369 компаний. Топ-10 эмитентов составляют 24,82% портфеля. Наибольшую долю имеют:
- Prologis REIT Inc. (склады, промышленная недвижимость и другие логистические объекты) — 5,71%;
- Digital Realty Trust REIT Inc. (REET, инвестирующий в центры обработки данных) — 2,83%;
- Public Storage REIT (крупнейшая в США сеть пространств для временного хранения) — 2,76%;
- Simon Property Group REIT Inc. (компания по продаже коммерческой недвижимости, крупнейший оператор торговых центров в США) — 2,67%;
- Welltower Inc. (инвестфонд, объекты — медицинские офисные здания, учреждения для оказания неотложной помощи, жилье для пожилых людей, больницы и другие объекты здравоохранения) — 2,26%;
- Equity Residential REIT (жилая недвижимость, по состоянию на конец 2020 г. компания владела или инвестирована в 309 объектов, включающих почти 80 тыс. квартир) — 1,88%;
- Avalonbay Communities REIT Inc. (фонд, инвестирующий в жилые объекты в Нью-Йорке, Вашингтоне, Сиэтле, Калифорнии и др.) — 1,86%;
- Realty Income REIT Corp. (коммерческая недвижимость в США, Великобритании, Пуэрто-Рико) — 1,75%;
- Alexandria Real Estate Equities REIT (REET, инвестирующий в лаборатории, офисные здания, сдаваемые внаем компаниям, работающим в сфере биотехнологий) — 1,64%;
- Ventas REIT Inc. (здания медицинских учреждений, расположенных в США, Канаде, Великобритании) — 1,46%.
Распределение активов может быть изменено по усмотрению управляющей компании.
Инвестиционная стратегия iShares Global REIT ETF
ETF REET отслеживает результаты FTSE EPRA Nareit Global REITS, состоящего из ценных бумаг компаний, работающих в сфере недвижимости на развивающихся рынках. До 10% активов могут быть инвестированы в акции, которые не входят в состав бенчмарка, опционы, фьючерсы, денежные средства и др.
Котировки акций и динамика цен
Стоимость REET по состоянию на 10 апреля 2021 г. составляет 26,09 доллара США (2 015 руб.). В течение последних 52 недель акции фонда торговались в пределах от 17,78 до 26,2 доллара (1 372-2 025 руб.). Дивидендная доходность фонда составляет 2,49%. Данные об исторической доходности за разные периоды:
| Показатель | 1 год | 3 года | 5 лет |
| Общая доходность, % | 37,45 | 6,06 | 3,86 |
| Изменение рыночной стоимости, % | 37,2 | 6,02 | 3,88 |
| Контрольный показатель (FTSE EPRA Nareit Global REITS), % | 36,28 | 5,13 | 3 |
| Итоговая доходность при продаже паев (после уплаты налогов), % | 22,32 | 4 | 2,26 |
Высокие показатели доходности, зафиксированные в предыдущие периоды, не гарантируют инвестиционную привлекательность REET.
В будущем доходность может снизиться, вырасти или остаться на примерно таком же уровне.
Стоит ли вкладываться
Инвестфонд недвижимости — инструмент фондового рынка, связанный со стабильной высокой ожидаемой доходностью и высоким риском. Приобретать долю в отраслевом ETF стоит только тем инвесторам, которые не рассчитывают на быструю прибыль и готовые держать паи в течение 5 и более лет.
Преимущества инвестирования в iShares Global REIT ETF
ETF REIT, в т.ч. Global REIT, обладает свойствами 3 видов активов: торгуются как акции; инвестор становится квазисобственником объектов, а дивиденды получает как по облигациям, т.к. арендные платежи предсказуемы.
Инвестиции в фонды недвижимость обладают такими преимуществами:
- Ликвидность. Физическая недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем фонды, инвестирующие в жилье, коммерческие объекты и др.
- Высокая ожидаемая долгосрочная доходность. Стоимость акций ETF REIT растет быстрее, чем большинство других активов. Это подтверждается исследованием 20-летней доходности (1999-2019 гг.), проведенным финансовым холдингом JPMorgan.
- Защита от инфляции. Владельцы объектов перекладывают инфляционные риски на арендаторов.
- Доступность. Чтобы инвестировать в недвижимость через фонд, не нужны большие суммы (как для покупки физического объекта).
- Диверсификация. ETF, специализирующиеся на недвижимости, — хорошее дополнение для долгосрочного портфеля.
Недостатки и риски
Инвестирование в отраслевые фонды связано с повышенными рисками. По результатам исследования The Vanguard Group (это самая крупная компания, управляющая ETF), фонды недвижимости имеют самое высокое стандартное отклонение среди других видов активов.
Другие недостатки:
- зависимость от ставок ФРС (при повышении процентных ставок доходность падает);
- долговые риски (по американскому законодательству, REIT-фонды должны выплачивать большую часть прибыли инвесторам в виде дивидендов, поэтому компании часто берут деньги на развитие бизнеса в долг);
- рынок может быть перенасыщен, что скажется на доходности компаний-эмитентов.
Для российских инвесторов также важно то, что с дивидендов, полученных от фондов REIT, будет взиматься повышенный налог — 30%. При такой высокой ставке доходность от инвестирования в иностранные фонды недвижимости не будет ощущаться.
Как инвестировать в акции iShares Global REIT ETF
Инвестировать в REET можно через иностранную брокерскую компанию. С российскими инвесторами работают Just2Trade, Interactive Brokers, CapTrader, Exante, Lightspeed, Saxo Bank.
