iShares Global REIT ETF: что это, котировки, риски и преимущества

Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей. Российским инвесторам доступен такой инструмент, как ETF, направляющие средства в возведение и обслуживание жилых и коммерческих объектов в разных странах мира. Одним из крупнейших таких фондов является iShares Global REIT ETF.

Что такое iShares Global REIT ETF

Global REIT — это биржевой фонд акций, который управляется инвестиционной компанией BlackRock. ETF сформирован в 2014 г.

Паи торгуются с тикетом REET на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). ETF отраслевой (недвижимость), но широко диверсифицирован по количеству объектов и географически.

В какие акции инвестируются средства

Средства инвестфонда вкладываются в акции американских (66,05%), японских (9,08%), британских (5,44%), австралийских, канадских, сингапурских (менее 5% на каждый рынок) и других компаний. Рынок недвижимости быстро реагирует на изменения законодательства на национальном уровне (например, повышение налоговой ставки). Географическая диверсификация позволяет минимизировать этот риск.

В фонд входят акции девелоперских и риелторских компаний, REIT (трасты недвижимости).

Внутриотраслевая диверсификация:

площади для розничной торговли — 18,49%;
промышленная недвижимость — 16,18%;
жилой фонд — 15,49%;
офисы — 12,88%;
специализированная недвижимость — 11,88%;
недвижимость для объектов здравоохранения — 9,47%;
отели и курорты — 3,43%;
валютные активы — 0,6%.

Розничная торговля составляет 18,49% фонда.

Еще 11,57% — доля компаний с диверсифицированным профилем (например, Sun Communities REIT Inc. инвестирует в промышленные и жилые комплексы, курорты для отдыха, пристани для яхт), 0,6% ETF составляют валютные активы.

Всего в REET входят акции 369 компаний. Топ-10 эмитентов составляют 24,82% портфеля. Наибольшую долю имеют:

Prologis REIT Inc. (склады, промышленная недвижимость и другие логистические объекты) — 5,71%;
Digital Realty Trust REIT Inc. (REET, инвестирующий в центры обработки данных) — 2,83%;
Public Storage REIT (крупнейшая в США сеть пространств для временного хранения) — 2,76%;
Simon Property Group REIT Inc. (компания по продаже коммерческой недвижимости, крупнейший оператор торговых центров в США) — 2,67%;
Welltower Inc. (инвестфонд, объекты — медицинские офисные здания, учреждения для оказания неотложной помощи, жилье для пожилых людей, больницы и другие объекты здравоохранения) — 2,26%;
Equity Residential REIT (жилая недвижимость, по состоянию на конец 2020 г. компания владела или инвестирована в 309 объектов, включающих почти 80 тыс. квартир) — 1,88%;
Avalonbay Communities REIT Inc. (фонд, инвестирующий в жилые объекты в Нью-Йорке, Вашингтоне, Сиэтле, Калифорнии и др.) — 1,86%;
Realty Income REIT Corp. (коммерческая недвижимость в США, Великобритании, Пуэрто-Рико) — 1,75%;
Alexandria Real Estate Equities REIT (REET, инвестирующий в лаборатории, офисные здания, сдаваемые внаем компаниям, работающим в сфере биотехнологий) — 1,64%;
Ventas REIT Inc. (здания медицинских учреждений, расположенных в США, Канаде, Великобритании) — 1,46%.

Prologis REIT Inc. имеет наибольшую долю.

Распределение активов может быть изменено по усмотрению управляющей компании.

Инвестиционная стратегия iShares Global REIT ETF

ETF REET отслеживает результаты FTSE EPRA Nareit Global REITS, состоящего из ценных бумаг компаний, работающих в сфере недвижимости на развивающихся рынках. До 10% активов могут быть инвестированы в акции, которые не входят в состав бенчмарка, опционы, фьючерсы, денежные средства и др.

Котировки акций и динамика цен

Стоимость REET по состоянию на 10 апреля 2021 г. составляет 26,09 доллара США (2 015 руб.). В течение последних 52 недель акции фонда торговались в пределах от 17,78 до 26,2 доллара (1 372-2 025 руб.). Дивидендная доходность фонда составляет 2,49%. Данные об исторической доходности за разные периоды:

Показатель	1 год	3 года	5 лет
Общая доходность, %	37,45	6,06	3,86
Изменение рыночной стоимости, %	37,2	6,02	3,88
Контрольный показатель (FTSE EPRA Nareit Global REITS), %	36,28	5,13	3
Итоговая доходность при продаже паев (после уплаты налогов), %	22,32	4	2,26

Высокие показатели доходности, зафиксированные в предыдущие периоды, не гарантируют инвестиционную привлекательность REET.

В будущем доходность может снизиться, вырасти или остаться на примерно таком же уровне.

Стоит ли вкладываться

Инвестфонд недвижимости — инструмент фондового рынка, связанный со стабильной высокой ожидаемой доходностью и высоким риском. Приобретать долю в отраслевом ETF стоит только тем инвесторам, которые не рассчитывают на быструю прибыль и готовые держать паи в течение 5 и более лет.

Преимущества инвестирования в iShares Global REIT ETF

ETF REIT, в т.ч. Global REIT, обладает свойствами 3 видов активов: торгуются как акции; инвестор становится квазисобственником объектов, а дивиденды получает как по облигациям, т.к. арендные платежи предсказуемы.

Инвестиции в фонды недвижимость обладают такими преимуществами:

Ликвидность. Физическая недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем фонды, инвестирующие в жилье, коммерческие объекты и др.
Высокая ожидаемая долгосрочная доходность. Стоимость акций ETF REIT растет быстрее, чем большинство других активов. Это подтверждается исследованием 20-летней доходности (1999-2019 гг.), проведенным финансовым холдингом JPMorgan.
Защита от инфляции. Владельцы объектов перекладывают инфляционные риски на арендаторов.
Доступность. Чтобы инвестировать в недвижимость через фонд, не нужны большие суммы (как для покупки физического объекта).
Диверсификация. ETF, специализирующиеся на недвижимости, — хорошее дополнение для долгосрочного портфеля.

Недостатки и риски

Инвестирование в отраслевые фонды связано с повышенными рисками. По результатам исследования The Vanguard Group (это самая крупная компания, управляющая ETF), фонды недвижимости имеют самое высокое стандартное отклонение среди других видов активов.

Другие недостатки:

зависимость от ставок ФРС (при повышении процентных ставок доходность падает);
долговые риски (по американскому законодательству, REIT-фонды должны выплачивать большую часть прибыли инвесторам в виде дивидендов, поэтому компании часто берут деньги на развитие бизнеса в долг);
рынок может быть перенасыщен, что скажется на доходности компаний-эмитентов.

Для российских инвесторов также важно то, что с дивидендов, полученных от фондов REIT, будет взиматься повышенный налог — 30%. При такой высокой ставке доходность от инвестирования в иностранные фонды недвижимости не будет ощущаться.

Как инвестировать в акции iShares Global REIT ETF

Инвестировать в REET можно через иностранную брокерскую компанию. С российскими инвесторами работают Just2Trade, Interactive Brokers, CapTrader, Exante, Lightspeed, Saxo Bank.